再建築不可の古民家は買ってもいいのか

「相場より明らかに安い」古民家に当たったとき、まず疑うべきなのが再建築不可です。

結論から書きます。再建築不可の物件は、条件が合えば買ってよく、多くの人にとっては合いません。 その線引きを説明します。

再建築不可とは何か

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています（接道義務）。

これを満たしていない土地には、新しく建物を建てられません。今建っている家は、法律ができる前から存在していたため、そのまま存在しています（既存不適格）。

よくあるのは次のようなケースです。

• 前面が幅2mの私道しかない
• 道路には接しているが、間口が1.5mしかない
• 前面の道が「建築基準法上の道路」として扱われていない（通路・農道）
• 旗竿地で、竿の部分の幅が足りない

何ができなくなるのか

1. 建て替えができない

これが本体です。古くなっても、壊して新しく建てることはできません。

2. 住宅ローンが使いにくい

金融機関は、担保としての売却可能性を見ます。再建築不可は担保評価が極端に低くなるため、一般的な住宅ローンはまず通りません。

現実的な資金調達は次のいずれかです。

• 現金
• ノンバンクの不動産担保ローン（金利3〜9%）
• リフォームローン（無担保・少額・金利3〜7%）
• 親族からの借入

この時点で、多くの人にとって選択肢から外れます。

3. 大規模なリフォームに制限がかかる

「リフォームは自由にできる」と説明されることがありますが、正確ではありません。

• 主要構造部の過半を修繕・模様替えする場合、確認申請が必要になることがある
• 確認申請が必要になれば、接道義務を満たせないため通らない
• 結果として、基礎からのやり替えや、柱をほぼ全部入れ替えるような工事はできない

**「柱と梁を残す範囲の改修に限られる」**と理解しておくのが安全です。

4. 火災や災害で失うと、更地になる

全焼した場合、そこに建て直すことはできません。残るのは、建てられない土地だけです。火災保険には入れますが、保険金で同じ場所に再建はできません。

5. 売却が難しい

買い手も同じ制約を負うため、現金購入者に限られます。売却期間は長く、価格も低くなります。

それでも成立するケース

以下がすべて当てはまるなら、検討する価値はあります。

• 現金で買える（ローンを使わない）
• 自分がそこに住み続ける、または明確な事業用途がある
• 建物の状態が良い（骨組みが健全で、雨漏りが止まっている）
• 総額が、その土地の相場から見て明らかに安い
• 将来売れなくても許容できる金額である

特に、隣地との関係で将来的に接道を確保できる可能性がある場合（隣地を買える、私道の持分を取得できる、43条但し書きの許可が見込める）は、価値が変わることもあります。ただし**「見込み」で買ってはいけません。** 事前に行政の建築指導課で確認してください。

避けるべきケース

次に当てはまるなら、見送りを勧めます。

• ローンを組まないと買えない
• 数年後に売る、貸す、という前提がある
• 建物の傷みが激しく、大規模改修が前提になっている
• 相続の予定があり、引き継ぐ人が決まっていない

最後の項目は見落とされがちです。再建築不可の物件は、相続する側にとっては処分に困る資産になります。

買う前に確認すること

1. 市区町村の建築指導課で、前面道路の種別を確認する（42条何項か、そもそも道路か）
2. 間口の実測値を確認する（登記簿と現況がずれていることがある）
3. 43条但し書き（建築基準法43条2項2号）の許可実績が、その自治体にあるか
4. 私道の場合、持分と通行・掘削の承諾があるか
5. 金融機関に、その物件で融資が可能か事前に相談する

4番は特に重要です。私道の掘削承諾がないと、水道管の引き直しができません。

まとめ

再建築不可は「危険な物件」ではなく、流動性が極端に低い物件です。

自分が住み続ける前提で、現金で買い、建物が健全で、売れなくても構わないと言い切れるなら、条件としては悪くありません。そのどれかが欠けるなら、価格の安さは補償になりません。

安いのには理由がある、という話の中でも、これは最もはっきりと理由が説明できるケースです。関連して地方の格安物件が安い理由もご覧ください。