古民家を買う前に確認したい10のこと

古民家を見に行くと、たいていの人は最初の10分で気持ちが決まります。梁の太さ、土間の広さ、庭から入る光。それ自体は悪いことではありません。ただし、その10分で見えているものと、購入後に支払うことになる金額はほとんど関係がありません。

ここでは、内見のときに必ず確認しておきたい10項目を挙げます。どれも、後から「聞いておけばよかった」となりやすいものです。

1. 屋根がいつ、どこまで直されているか

古民家で最も高額になりやすいのが屋根です。瓦の葺き替えは規模にもよりますが150万〜400万円、下地（野地板・垂木）まで傷んでいれば、そこからさらに積み上がります。

確認するのは「何年前に、どの範囲を直したか」です。「10年前に直した」と言われても、棟だけの部分補修と全面葺き替えではまったく意味が違います。可能であれば、当時の見積書か請求書を見せてもらってください。

2. 小屋裏に雨漏りの跡があるか

天井裏（小屋裏）を覗かせてもらえるなら、必ず見ます。見るのは水のシミです。乾いた黒いシミは過去の雨漏り、白っぽい跡は雨水が繰り返し通った跡です。

このとき、シミの位置と屋根の谷（屋根面が合わさる部分）が一致していないか確認します。谷板金は雨漏りの定番箇所で、直すには足場が必要になります。

3. 床の傾きと沈み

家の中を歩いて、床が沈む場所、傾いている場所を探します。ビー玉を転がすまでしなくても、体感で分かる傾きがあればそれは相当なものです。

沈みの原因は、床束の腐朽、白蟻、または基礎そのものの不同沈下です。前二つは比較的直せますが、地盤に起因する沈下は費用が読めません。

4. 基礎の形式

古民家の多くは、石の上に柱を載せた「石場建て」です。現在の建築基準の基礎とは違いますが、それ自体が悪いわけではありません。問題になるのは次のような場合です。

• 束石が沈んでいる、または割れている
• あとから打たれたコンクリートが割れている
• 土台が地面と接している（腐りやすい）

5. シロアリの痕跡

床下に入れるなら、土台と大引きを見ます。入れない場合でも、玄関框、風呂場まわり、北側の柱の足元を軽く叩いて音を確認します。空洞音がすれば内部が食われている可能性があります。

被害があった場合、駆除だけなら十数万円ですが、構造材の交換が必要になると数十万〜数百万円の話になります。

6. 上下水道と浄化槽

これは見落とされがちですが、費用に直結します。

項目	確認すること	想定費用
上水道	本管が来ているか、井戸か	引込工事 30〜80万円
下水道	公共下水か、浄化槽か、汲み取りか	浄化槽新設 80〜120万円
浄化槽	設置年、清掃・保守の履歴	年間維持費 4〜6万円

「井戸だから水道代がかからない」という説明を受けることがありますが、ポンプの交換費用と水質検査は必要です。

7. 接道と再建築の可否

前面道路が建築基準法上の道路かどうか、幅員が4m以上あるか、間口が2m以上接しているか。ここが満たされていない場合、その家は建て替えができません。

再建築不可は必ずしも「買ってはいけない」を意味しませんが、住宅ローンが使えない、将来売りにくい、という条件が付いてきます。詳しくは再建築不可の古民家は買ってもいいのかにまとめました。

8. 境界が確定しているか

地方の古い土地は、境界標がない、あっても位置が曖昧、隣地との認識がずれている、というケースが珍しくありません。

境界確定測量は、隣地の数と状況によりますが40万〜80万円ほどかかります。誰が費用を負担するのかを、契約前に決めておく必要があります。

9. 電気容量と配線

古民家では、契約アンペアが20A、30Aのままになっていることがあります。IHや電気温水器、エアコンを複数使うなら容量の変更と分電盤の交換が必要です。

また、碍子引き配線が残っている場合は、屋内配線の全面やり替えを見ておいた方が安全です。100㎡程度で60万〜120万円が目安になります。

10. 自分の予算の上限を、先に決めているか

最後は物件ではなく自分の話です。

古民家の改修は、開けてみないと分からない部分が必ず残ります。だからこそ、「ここまで出したら撤退する」という金額を、契約前に決めておく必要があります。これを決めずに始めると、判断の基準が「せっかくここまでやったから」に置き換わっていきます。

まとめ

10項目のうち、6項目は現地で目視できます。残りは書類と行政窓口で確認する内容です。内見の前に、この記事をそのまま印刷して持っていくくらいで構いません。

物件は逃げますが、無理な買い方をした家からは逃げられません。急かされたときほど、この10項目に戻ってください。